摘自《良筑建筑法律研究》

法律：《合同法》
    第二百八十六條　發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
司法解釋：
    1、最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復

（2002年6月11日最高人民法院審判委員會第1225次會議通過）

法釋〔2002〕16號

上海市高級人民法院：
    你院滬高法〔2001〕14號《關于合同法第286條理解與適用問題的請示》收悉。經研究，答復如下：
    一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。
    二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
    三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。
    四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。
    五、本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月后施行。
此復。
    2、最高人民法院《關于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規定的優先受償權的函復》

(2004)民一他字第14號

福建省高級人民法院：
    你院閩高法[2004]143號《關于福州市康輝裝修工程有限公司與福州天勝房地產開發有限公司、福州綠葉房產代理有限公司裝修工程承包合同糾紛一案的請示》收悉。經研究，答復如下：
    裝修裝飾工程屬于建設工程，可以適用《中華人民共和國合同法》第二百八十六條關于優先受償權的規定，但裝修裝飾工程的發包人不是該建筑物的所有權人或者承包人與該建筑物的所有權人之間沒有合同關系的除外。享有優先權的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內優先受償。
此復。

2004年12月8日

各級法院意見：
最高院：全國民事審判工作紀要（2011）
【收文字號】法辦[2011]442號
【實施日期】2011年
    26.非因承包人的原因，建設工程未能在約定期間內竣工，承包人依據合同法第二百八十六條規定享有的優先受償權不受影響；承包人行使優先受償權的期限為六個月，自建設工程合同約定的竣工之日起計算；建設工程合同未約定竣工日期，或者由于發包人的原因，合同解除或終止履行時已經超出合同約定的竣工日期的，承包人行使優先受償權的期限自合同解除或終止履行之日起計算。
    27.當事人以《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條第（二）、（三）項規定的竣工日期作為承包人行使建設工程價款優先受償權期間起算點的，不予支持。
    29.因違法分包、轉包等導致建設工程合同無效的，實際施工人請求依據合同法第二百八十六條規定對建設工程行使優先受償權的，不予支持。
各省高院：
    1、江蘇省高院關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的意見
【收文字號】蘇高法審委[2008]26號
【生效日期】2008年12月17日
    第十九條建設工程已經竣工的，承包人的工程價款優先受償權的行使期限自建設工程竣工之日起六個月；建設工程未竣工的，承包人的工程價款優先受償權的行使期限自建設工程合同約定的竣工之日起六個月。
    第二十條承包人將建設工程價款債權轉讓的，建設工程價款的優先受償權隨之轉讓。
    第二十一條承包人的優先受償權范圍限于建設工程合同約定的工程價款，包括承包人應當支付的工作人員報酬、材料款、用于建設工程的墊資等實際支出的費用。
    未用于建設工程的借款以及發包人應當支付的違約金或者因為發包人違約所造成的損失不屬于建設工程價款優先受償權的受償范圍。
    2、江蘇省高級人民法院建設工程施工合同案件審理指南（2010）
【發布時間】2009年
    五（九）建設工程合同無效，承包人是否享有建設工程價款優先受償權。
    合同無效而取得合法的工程款優先受償權不符合立法精神，《合同法》第二百八十六條的語境是合同有效為前提。該法第二百八十六條規定：發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。對于工程價款優先受償權的法理定性，梁慧星教授指出：在立法過程中，《合同法》該條從設計、起草、討論、修改、審議直到通過，始終是法定抵押權。擔保物權中的抵押權、質權、保證以及附屬于主債權的利息等，都屬于主權利的從權利。既然工程款優先受償權作為一種擔保物權，是從主權利派生出來的，即對主債權工程款具有依附性，主權利無效從權利也無效。作為約定主債權的擔保物權的工程款優先受償權亦當然無效。江蘇省高院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的意見》第二十條規定：承包人將建設工程價款債權轉讓的，建設工程價款的優先受償權隨之轉讓。該規定的法理也是基于保證債權作為從權利將隨主債權的轉移而轉移的制度。我國《擔保法》第二十二條規定：保證期間，債權人依法將主債權轉讓給第三人的，保證人在原保證擔保的范圍內繼續承擔保證責任。保證合同另有約定的，按照約定。可見，主合同即施工合同無效的情況下，而支持承包人或實際施工人主張建設工程價款優先受償權，有違法律精神。故，建設工程合同無效，承包人或實際施工人主張建設工程價款優先受償權的，人民法院不應支持。
    七（二）建設工程價款優先受償權
    建設工程已經竣工的，發包人拖欠應當支付的工程款，承包人主張對工程行使優先受償權是較為常見的爭議之一。
    因承包人不具備工程開發建設的主體資格，即使賦予其留置權也根本無法辦理所建工程的產權手續。且建設工程施工合同也沒有賦予承包人的留置權。為保護承包人的合法權益，在發包人無力支付工程款時，根據最高人民法院相關批復的意見，建設工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。但消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。
    建設工程款優先受償權屬于法定抵押權，擔保的是工程款債權，主債權轉讓的，擔保物權應一并轉讓。根據法律條文的表述并不能確定工程款優先受償權具有人身專屬性，故工程款債權轉讓給他人的，優先受償權應隨之轉讓。
    3、浙江省高級人民法院民事審判第一庭關于印發《關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答》的通知
浙法民一[2012]3號
2012年2月23日
    二十二、建設工程施工合同無效情形下，誰有權行使優先受償權？
    建設工程施工合同無效，但工程經竣工驗收合格，承包人可以主張工程價款優先受償權。
    分包人或實際施工人完成了合同約定的施工義務且工程質量合格，在總承包人或轉包人怠于行使工程價款優先受償權時，就其承建的工程在發包人欠付工程價款范圍內可以主張工程價款優先受償權。
    4、浙江省高級人民法院執行局執行中處理建設工程價款優先受償權有關問題的解答
浙高法執[2012]2號
2012年1月10日
    在建設工程施工合同糾紛案件的執行和涉及建設工程的參與分配中，經常遇到建設工程價款優先受償權問題，爭議也比較大。為正確處理此類問題，省高院執行局經深入調研，依照《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》等法律、司法解釋的規定，就其中的幾個突出問題作出解答，供辦案時參考。
    一、行使優先權的六個月期限應該如何理解？
    六個月期限的起算點應區分以下情況予以確定：發生建設工程施工合同糾紛時工程已實際竣工的，工程實際竣工之日為六個月的起算點；發生建設工程施工合同糾紛時工程未實際竣工的，約定的竣工之日為六個月的起算點；約定的竣工日期早于實際停工日期的，實際停工之日為六個月的起算點。
權利人未在上述期限內行使優先權的，建設工程價款優先受償權喪失。
    二、哪些方式可以認定為具有行使優先權的效力？
    建設工程承包人自行與發包人協商以該工程折價抵償尚未支付的工程價款，或者提起訴訟、申請仲裁要求確認其對該工程拍賣價款享有優先受償權，或者直接申請法院將該工程拍賣以實現工程款債權，或者申請參加對建設工程變價款的參與分配程序主張優先受償權，均屬于對建設工程價款依法行使優先權。
    建設工程承包人提起訴訟、申請仲裁僅要求判決或裁決由發包人向其支付工程款，未要求確認其對該工程拍賣價款享有優先受償權的，不視為行使優先權。
    三、建設工程價款優先受償權的范圍如何掌握？
    建設工程價款優先受償權的范圍為建設工程的工程價款，包括承包人應當支付的工作人員報酬、材料款和用于建設工程的墊資款等。工程價款的利息不在優先受償范圍內。
    發包人應當支付的違約金或者因為發包人違約所造成的損失，不屬于建設工程價款優先受償權的受償范圍。
    四、建設工程承包人對工程占用范圍內的土地使用權的拍賣價款是否享有優先受償權？
    建設工程承包人只能在其承建工程拍賣價款的范圍內行使優先受償權，對該工程占用范圍內的土地使用權的拍賣價款不能主張優先受償。
    實際操作中可對建設工程和土地使用權分開進行價值評估，確定各自在總價值中的比例，然后一并拍賣，拍賣成交后再確定建設工程承包人可以優先受償的金額。
    五、建設工程承包人承建的部分工程因另案被執行的，承包人行使優先權的工程價款范圍如何掌握？
    建設工程承包人承建的部分工程因發包人的其他債務被人民法院執行的，承包人只能根據被執行的工程占其承建的全部工程的比例，對相應的工程價款主張優先受償。
    六、裝飾裝修工程承包人、工程勘察人或設計人是否享有優先受償權？
    裝飾裝修工程承包人主張工程價款優先受償權的，可予以支持。但裝修裝飾工程的發包人不是該建筑的所有權人，或者承包人與該建筑物的所有權人之間沒有合同關系的除外。享有優先權的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內優先受償。
    工程勘察人或設計人就工程勘察或設計費主張優先受償權的，不予支持。
    5、廣東省高級人民法院關于審理建設工程合同糾紛案件的暫行規定
粵高法[2000]31號
2000年7月28日
    32、同一建設工程存在優先權和抵押權的，優先權的效力優于抵押權。
    6、廣東省高級人民法院關于在審判工作中如何適用《合同法》第286條的指導意見
粵高法發[2004]2號
2004年1月17日
    為了規范、及時審理有關建設工程價款優先受償權的案件，根據《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》等有關規定，結合審判工作實踐，就人民法院如何適用《合同法》第286條提出如下指導意見。
    1、當事人在一審訴訟中依法提出要求人民法院確認其對建設工程享有優先受償權的訴訟請求的，人民法院應對該訴訟請求進行審理，并作出是否支持其訴訟請求的判決。
    人民法院支持當事人對建設工程享有優先受償權的訴訟請求的，判決主文可作如下表述：
承包人在××元范圍內對于××工程（樓房）享有建設工程價款優先受償權，但在本判決生效之日（如已對該工程或樓房采取財產保全措施的，為采取財產保全措施之日）前已辦理商品房預售登記、變更登記或消費者已交付超過50％購房款（在商品房擔保貸款中，含消費者向銀行所借款項）的房屋部分除外。
    2、建設工程合同訂立總承包合同后，再由總承包人訂立分包合同的，在總承包合同、分包合同均有效的情形下，發包人拖欠工程款的，總承包人可以對工程折價或者拍賣價款主張優先受償權。分包人對自己承建部分主張享有優先權的，人民法院不予支持。但如因總承包人怠于行使優先權損害分包人利益，分包人可依照《合同法》第七十三條的規定就其承包工程價款范圍內向發包人主張權利。
    3、《合同法》第286條所規定的建設工程價款優先受償權適用于建設工程施工合同。
建設工程幕墻裝修、裝飾合同屬于建設工程施工合同。
    4、承包人只能對其所建設的建設工程主張工程價款優先受償權。
    承包人對于其參與建設的學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療設施和其他社會公益設施，不享有建設工程價款優先受償權。
    5、承包人對其為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用主張建設工程價款優先受償權的，人民法院應予支持。承包人對因發包人違約所造成的損失主張優先受償權的，人民法院不予支持。
    6、承包人對其承建的建設工程折價或者拍賣價款享有建設工程價款優先受償權，但對于因建設工程的使用、出租所產生的收益不得行使優先權。
    7、在建設工程承包合同無效的情形下，承包人主張建設工程價款優先受償權的，人民法院不予支持。
    8、因承包人的原因導致建設工程未經工程質量竣工驗收或驗收不合格，承包人主張建設工程價款優先受償權的，人民法院不予支持。但因第三人行使抵押權等權利時需對該建設工程進行處分的情形除外。
    9、承、發包雙方當事人在建設工程承包合同中約定承包人不能行使建設工程價款優先權，事后承包人以建設工程價款優先權是法定權利為由向人民法院主張合同約定無效并要求行使建設工程價款優先權的，人民法院不予支持。
    10、承包人在2002年12月28日之后行使建設工程價款優先受償權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或者建設工程承包合同約定的竣工之日起計算。建設工程竣工之日與建設工程承包合同約定的竣工之日不一致的，以日期在后的為準。
承包人在1999年10月1日以后2002年12月28日之前行使建設工程價款優先受償權的，不受6個月期限的限制。
    11、合同法實施前，建設工程已辦理抵押登記或已出售、預售，承包人主張建設工程價款優先受償權的，人民法院不予支持。
    12、承、發包雙方當事人在合同中約定行使工程價款優先受償權期限的，該約定有效。
但在2002年12月28日之后，承、發包雙方當事人在合同中約定行使建設工程價款優先受償權的期限超過6個月的，超過部分無效。
承包人在超過法定的期限后向人民法院主張建設工程價款優先受償權的，人民法院不予支持。
    7、重慶市高級人民法院關于對最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》應如何理解的意見
渝高法[2003]48號
2003年3月24日
重慶市第一中級人民法院：
    你院關于審理購房消費者辦理土地使用權證、房屋產權證歷史遺留問題有關案件的情況匯報收悉，案件中大量出現購房消費者與抵押權人利益沖突的情況，即同一房屋既存在消費者獲得房屋的請求權又存在抵押權人的優先受償權。因對最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋（2002）16號）的理解不一致，出現了不同意見。經我院審判委員會研究認為，僅該批復第一條、第二條的文意理解，應按購房消費者、承包人、抵押權人的順序享有優先權，故購房消費者與抵押權人利益出現沖突時，人民法院應優先保護購房消費者的利益。
    人民法院在審理和執行購房消費者辦理土地使用權、房屋產權證歷史遺留問題的案件，優先保護購房消費者的利益時，應注意把握以下幾個條件。首先，購房消費者中消費者的含義應與《消費者權益保護法》中的“消費者”含義相同，即購房者購房是為生活消費需要而不是為經營需要。其次，購房消費者已交付全部或大部分購房款（超過50％），且能支付尾款。第三，購房消費者在購買商品房的過程中無惡意損害抵押權人利益的行為。
以上意見在執行中出現什么新情況新問題，請及時報告我院。
    8、重慶市高級人民法院印發《關于審理和執行涉及“四久工程”糾紛案件若干問題的意見》的通知
渝高法[2003]179號
2003年9月10日
    七、案前調查與起訴動員人民法院在立案前應向政府有關職能部門調查“四久工程”土地使用權轉讓和抵押、房屋拆遷安置補償、房屋買賣和抵押、工程施工等情況，并會同“四久工程”處置責任單位及相關職能部門，告知涉及該工程的被拆遷安置人、購房人、抵押權人、建設工程承包人以及其他債權人，特別是對該工程享有優先受償權的債權人，向人民法院起訴。
    十八、已執行案件的處理為了實現對“四久工程”的整體處置，對已經由人民法院裁定以物抵債的房屋，經當事人申請，人民法院應將其納入統一執行。其受償金額按照司法評估機構確認的以物抵債的房屋在整個“四久工程”中的價值比例計算。在該房屋沒有其他優先受償權的情況下，其受償順序為第一順序。
    二十、優先受償權標的在債權人不能就債權受償數額、順序等事項達成協議的情況下，由于房屋建筑可區分所有，各優先受償權人在優先受償權范圍內對其優先受償權指向的標的享有優先受償的權利，不搞不加區分針對整個工程變現價款排序受償。通過拍賣或其他方式變現“四久工程”的，應通過司法評估確認優先受償權指向的標的在整個“四久工程”中的價值比例，優先受償權人對該比例的價款享有優先受償的權利。
    二十一、受償順序同一標的上設有多個債權的，按以下順序依法清償：
    （一）“四久工程”被拆遷安置人債權；
    （二）已交納全部或大部分購房款并用于居住的購房消費者債權；
    （三）享有優先受償權的建設工程款；
    （四）設定抵押的債權；
    （五）普通債權。
    在同一順序債權不能完全受償的情況下：本條（一）、（三）、（五）項按照債權的比例受償。（二）項中部分登記的，由已登記的優先受償；全部登記的，登記在先的優先受償；均未登記的，按照債權的比例受償。（四）項應按登記的先后順序受償。
    二十三、未起訴、未裁決和已裁決未申請執行案件的處理
    對享有優先受償權但未起訴的債權人、正在審理中的“四久工程”案件優先受償債權人、裁判已生效但未申請執行的優先受償債權人的優先受償相應款項，人民法院應保存在指定的帳戶上。
    整理者注：“四久工程”是指主城區久劃不拆、久拆不完、久拆不建和久建不完的工程項目。
    9、安徽省高級人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛意見案件適用法律問題的指導意見》
安徽省高院
2009年5月4日
    五、工程價款優先受償權的保護
    16、裝飾裝修工程承包人主張工程款優先受償權，可予支持；工程勘察人或設計人就工程勘察或設計費主張優先受償權，不予支持。
    17、建設工程施工合同無效，但工程經竣工驗收合格的，承包人主張工程價款優先受償權，可予支持。
    18、分包人或實際施工人完成了合同約定的施工義務且工程質量合格的，在總包人或非法轉包人怠于主張工程價款優先受償權時，就其承建的工程在發包人欠付的工程款范圍內主張工程價款優先受償權，可予支持。
部分市中院意見：
    1、鹽城中院關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的指導意見
【發布單位】鹽城市中級人民法院
【生效日期】2010年7月15日
    四、工程款優先受償權
    22、建設工程承包人主張優先受償權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。
    23、多個承包人對建設工程均享有優先受償權時，按各承包人的工程款所占建設工程折價或拍賣后總價款的比例進行清償比例進行清償。優先受償權的范圍包括應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括因發包人違約給承包人造成的損失。
    24、在工程竣工驗收合格前，建設工程合同被依法解除的，承包人對已完工程享有建設工程價款優先受償權，承包人行使優先受償權的期限為六個月，自建設工程合同解除之日起計算。
    2、杭州市中級人民法院民一庭關于審理建設工程及房屋相關糾紛案件若干實務問題的解答
杭州市中院民一庭
2010年11月1日
    八、4、無效合同的實際施工人是否仍可行使優先受償權？
    答：建設工程價款優先受償權，是立法對承包人應得工程價款的優先保護，屬于承包人的法定權利。即便承包合同被認定無效，但承包人所享有的工程價款請求權依然存在，相應的其優先受償權也應一并受到保護。
    5、《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第四條規定：建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。那么承包人行使該優先受償權是否適用訴訟時效的規定?
    答：雖然上述批復規定了該優先受償權的行使期限為六個月，但僅《合同法》第286條的條文本意分析，該六個月的期限，僅是規定應由承包人向發包人催告支付工程價款，至于是否選擇折價、拍賣等形式受償的，并不在該期限內。但應當明確，從承包人催告時起，就意味著其知道自身可以行使優先受償權了，所以也應當從這一時間點計算該項權利的訴訟時效，即為兩年，若兩年之內不起訴的，則應喪失該優先受償的勝訴權。
    3、深圳市中級人民法院關于建設工程合同若干問題的指導意見
深圳市中院
2006年8月27日
    28、發包人已按約定支付工程價款或辦理結算，但在建設工程竣工之日或建設工程合同約定的竣工之日起六個月內，承包人請求確認建設工程價款優先受償權的，應予支持。
    29、在工程竣工驗收合格前，建設工程合同被解除的，承包人對已完工程享有建設工程價款優先受償權，承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程合同解除之日起計算。
    30、建設工程合同無效，承包人主張建設工程價款優先受償權的，不予支持。
    31、承包人將其對發包人的工程款債權轉讓給第三人的，建設工程價款優先受償權不能隨之轉讓。
    32、建設單位直接發包的基礎工程，享有工程價款優先受償權。建設單位直接發包的消防工程、玻璃幕墻工程、裝修裝飾工程，在該工程增加價值的范圍內享有工程價款優先受償權。總承包人分包的專業工程，專業工程分包人不享有工程價款優先權。
部分仲裁委意見：
    1、深圳仲裁委關于審理建設工程施工合同案件若干問題的意見
深圳仲裁委
2006年1月17日
    八、關于優先受償權
    建設工程承包人主張優先受償權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。
    2、建設工程施工合同糾紛案件仲裁指引
【發布單位】天津仲裁委員
    七、工程價款優先受償
    發包人逾期支付工程款，經承包人書面催告后在合理期限內仍未支付工程款，承包人可以主張工程款優先受償。
    1、主體方面一般限于工程范圍內的建設工程勘察、設計、施工承包人之間，不包括提供技術服務的工程監理和買賣合同的供應商。總承包人怠于行使優先權導致分包人權利受損時，實務中可以酌情考慮分包人代為行使優先受償權。
    2、客體方面承包人只能就其承包的工程、發包人未支付的工程款行使優先受償權，包括承包人獨立完成的、參與完成的或約定完成的工程，不包括承包人承建的發包人的其他建設工程款。不宜折價、拍賣的以及學校、醫院、政府機關辦公樓、道路、橋梁等公益建筑均不適用工程價款優先受償權。
    3、受償范圍和期限，僅包括承包人因承包工程而實際支出的費用，包括人員工資、材料款、機械臺班費、各種稅費等。利息、停窩工損失、違約金等均不屬于優先受償的范圍。
    承包人行使優先權的期限為六個月，自工程竣工之日或合同約定竣工之日起計算。
    4、工程款優先受償權的適用限制
    ①消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人對該商品房的價款優先受償權不得對抗買受人。
    ②數個工程款優先受償權之間平等享有優先受償權，不分時間先后。
    ③承包人能否在保全財產未被處置之前主張提前行使工程款優先受償權尚存爭議。

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